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不動産取引のトラブルや
リスクの軽減のためには
法律を知る必要があります
不動産を所有する場合には、購入、使用、売却のプロセスが、利用権の設定による場合には、賃貸借契約、使用、契約の終了のプロセスが、いずれも法律問題であり、適切なコントロールができなければ、思わぬ不利益を被る場合があります。
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賃貸借契約(住宅・マンション)

マンション経営をしていたり、所有不動産を賃貸に出している場合には、様々な問題が日々発生しています。家賃・賃料の滞納、騒音・ゴミ処理ルール・共用部分の無断使用などの物件の使い方、店舗がある場合は臭気・営業時間の遵守などがあります。退去時には原状回復工事と敷金の問題があります。親の代から貸している、というような例では、相続したものの契約書が散逸していて契約条件が分からない、といったこともあります。これらの問題は、適切に処理を進めずに放置していると、「以前から黙認されていた」という主張を誘発して解決を困難にすることがあります。
Q:
ある日突然、入居者がいなくなり、連絡もつかないまま家賃も滞納している。どうしたらよいのか。
A:
教科書的には、家賃の支払いを、契約者及び連帯保証人に対して請求する。支払がなければ賃貸借契約の解除通知を発信する。明け渡し請求訴訟を起こし、明け渡しを認める判決を取る。強制執行で明け渡しを実現する。という手順となります。もちろん、室内で事件・事故のおそれがあるときは警察の立会を得て解錠し、室内を見分する必要があるかもしれません。また、訴訟して明け渡しまでやっていられない、という場合は、室内の荷物を撤去してしまうことも考える必要があるかもしれません。この場合には、後日現れた入居者に「勝手に撤去した」といわれることのないように、そのリスクを理解し、対策を立てておく必要があります。
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賃貸借契約(商業施設その他)

一口に賃貸借契約といっても、住居、商業(店舗)、事務所・オフィスといったいくつかの類型により、契約実務は異なります。特に商業施設にあっては、賃料の取り決めが固定賃料部分と変動賃料(売上などに連動する)部分に分かれているなど、特有の実務があります。また、近時では専ら定期建物賃貸借契約が使用されることが多くなっており、普通借家契約から定期借家契約への切り替えも進んでいます。関係者も、オーナー/デベロッパー、マスターレッシー、エンドテナント、PM、ビルメンなど、様々な立場で多くの関係者が施設運営に関わることになりますので、その適切な配置と理解が必要になります。
Q:
契約を定期借家契約に切り替えたい/切り替えたいと言われた。
A:
住宅ではまだ一般的とはいえませんが、商業施設のテナント契約で使用される賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約に移行してきています。定期建物賃貸借契約(定借)は、普通建物賃貸借契約(普通借家)と比べて、更新がないこととする旨を定めることができます。デベロッパーにとっては、業績のよくないテナントの入れ替えをスムーズに行うために、定期借家契約が好まれます。テナントにとっては、更新されない場合があることから、出店時に契約期間におさまる損益を計画する必要があります。理論的には、定借では更新されないリスクがある分、他が同じ条件であれば、普通借家より賃料の水準は割安になって然るべきですが、実情はどうでしょうか。
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賃料増減額請求

賃貸借関係が長期間に及ぶ場合、経済情勢は年々移り変わってゆきますので、現行賃料が不相当に安くなったり、逆に高くなったりすることがあります。この場合、賃貸借関係を維持しながら条件を変更するための手段としては、交渉が尽きてしまえば賃料増減額請求(借地借家法32条)によるしかありません。実務的には、一定規模以上の賃貸借契約において賃料増減額請求を行う場合には、ほとんど必ず不動産鑑定士の作成による鑑定評価書を準備することを要し、不動産の鑑定評価に関する理解とこれを駆使して弁論を建て付けることが必要になります。
Q:
賃料を上げてくれと言われた/下げてくれと言われた。
A:
賃料は、諸般の事情により不相当となった場合には、将来に向かって増減額の請求をすることができます。最初は、協議によって折り合いをつけることができるのか、そうでないのかを見極めることになりますが、協議によっては解決することができないときは、調停又は訴訟によって賃料の増減額を求めることができます。一棟あるいはフロアで賃貸されている商業施設やオフィス、倉庫、工場など少なくとも一定程度以上の規模の物件については、例外なく、不動産鑑定士の鑑定評価書を作成することになります。この場合には、不動産の鑑定評価基準の理解し、これを駆使する能力が求められます。

不動産売買

不動産の売買は日常的に行われるものであり、弁護士の業務との関連で典型的なものとしては、個人・法人を問わず自己破産をしようとする場合において不動産を保有している場合、個人にあっては相続に際し、故人が所有していた不動産を売却して代金を相続人間で分割する場合などがあります。法人にあっては、事業の目的でまたは投資目的で保有する不動産の処分・流動化などがあります。
Q:
売主が瑕疵担保免除で取引させて欲しいと言ってきたが応じてよいのか。
A:
瑕疵担保免除条項は、売主にとっては瑕疵担保責任を免れることができますからたいへん有意義な条項です(但し、知っていて告げなかったときは責任を免れません。)。買主にとっては、後で何があるか分かりませんから、瑕疵担保免除は避けたほうがよいということができます。たとえ瑕疵担保免除条項を入れる代わりに売買代金を下げると言われても、明らかに何も出ないと分かっていない限りは避けたほうがよいでしょう。
実際には、地中から有害物が検出されて土壌汚染対策法による負担がかかってしまったり、PCBを含む設備が付帯していたなどの場合には(PCB廃棄物であればそもそも譲渡禁止ですが)、その除去、廃棄、保管等のために相当の費用が発生してしまう可能性がありますし、そうでなくても誰が責任を負うべき問題であるかについて争いを生じます(特にPCBについては宅建業法上重説事項に含まれていないので、任意にPCBに言及されている場合は別として、重説からはその有無を直ちに読み取ることができない場合もあります。)。
法令による規制が及ぶ例に限らず、瑕疵担保条項があれば、売買の目的物が通常備えるべき性状を備えていないときは、瑕疵担保責任を追及することができます。(必ずしも瑕疵担保責任が発生するとはいえませんが)大量の転石や解体済み建物の杭が埋設されていることが後から判明することもありますから、瑕疵担保条項は容易に削除するべきではありません。

固定資産税

不動産を保有している場合には、土地であれ家屋であれ固定資産税が賦課されます。固定資産税は、固定資産評価額(台帳登録価格)に対して税率を乗じることによって額が決まりますが、台帳登録価格は、特に家屋において高止まりする傾向があり、このため固定資産税が事業遂行上の負担となります。台帳登録価格は、審査申出・訴訟によりこれを減額することができる場合があり、これによれば、固定資産税の負担を軽減することができます。これを試みる価値のある例としては、地方に所在するホテル、ゴルフ場施設、商業施設などが典型的なものとなります。
Q:
固定資産税の負担が、損益を圧迫するほど高い。
A:
固定資産税の負担が、損益を圧迫するほど高い、そのような感覚は、実際に固定資産税が高すぎることが原因である可能性があります。固定資産税の額は固定資産評価額に対する割合によって定まります。固定資産税のうち家屋に対するものは、新築以来の経過年数に対し、減額してゆく程度が遅い傾向があります。このため、建物の老朽化・陳腐化が進んでも、家屋の固定資産税が下がりにくいという現象が生じます。これを避けて、建物を適切に評価し、適切な評価額に基づく課税を求めるための手続として、固定資産評価審査委員会に対する審査申出、及び、その後の訴訟があります。この主張を通すことは容易ではなく、また、不動産鑑定士による鑑定評価も必要となるため、商業施設やホテル、ゴルフ場など、一定程度以上の規模の建物でなければ、費用に見合わないことになる場合がありますので、取り組みは慎重に行う必要があります。

区分所有建物の管理/共有不動産

マンションなどの区分所有建物や、相続などによって共有者がいる不動産は、その専有部分や持分に応じて自分の所有物である一方、他人の持分がありますので、利用・処分を自分ひとり限りではできない、という点が、本質的な属性となります。民法上の共有に関する規定や、建物の区分所有に関する法律により、管理の方法は用意されていますが、これらを利用・実践することは容易ではありません。

Q:
管理費や修繕積立金の長期滞納者がいる。
A:
区分所有建物は、典型的には分譲マンションがこれにあたります。また、駅前の開発などで建築された商業施設やオフィスビルでも区分所有建物になっている場合もありますし、低層階が商業施設、高層階が住宅となっているものもあります。管理費・修繕積立金の滞納問題は、適切な対応を取ることができないでいると、多額に上ってしまいますし、区分所有者同士の結びつきが弱いケースでは、支払わない人がいると、自分も支払いたくないとして、滞納が他へ波及する場合もあります。管理費・修繕積立金の滞納が多額に上ると、現に必要な修繕ができなくなるおそれがあり、現実に不足が出れば、必要な修繕ができなかったり、他の区分所有者が追加で負担せざるを得ない状況に追い込まれます。このような事態を避けるためには、適時に適切な対応を取ること、及び、取るべき対応について区分所有者の大勢の理解を得ておくこと、が必要となります。
Q:
親が所有していた不動産を2名以上のきょうだいで相続し、共有関係にあるが、ひとりが独占的に使用している。何とかならないのか。
A:
共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます。共有物を共有者のうちのひとりが独占使用している場合、独占使用することができる権限がなければ、他の共有者は、持分に応じた使用を妨げられていることになります。この場合には、使用を妨げられている共有者は、使用を妨げている共有者に対して、賃料・地代相当額を、請求することができると考えられます。この点について、納得のできる解決に至らなければ、最後は、共有物の分割を検討することになります。一般に、不動産の共有関係は、その前提となる人間関係があることが通常ですので、できることなら、人間関係を毀損することなく、円満に解決することが望まれます。

境界確定

境界の問題には、筆界の確定の問題と所有権界の確定の問題とがあり、取るべき手段を適切に見極める必要があります。前者は筆界特定制度又は境界確定訴訟、後者は、所有権の範囲を確認する訴訟(あるいは分筆登記手続を求める訴訟)となります。
Q:
筆界特定手続とはどんな手続きですか。
A:
筆界特定手続は、平成18年に始まった手続きで、法務局に対して申請を行い、審理を経て、筆界特定登記官が「筆界特定書」を作成する手続です。それ以前も現在も境界確定訴訟という訴訟手続による筆界の確定手続がありますが、訴訟手続によるよりも、いっそう客観的で妥当な結論を導くために新たに筆界特定手続が始まりました。筆界特定手続の結論とは別に、境界確定訴訟を提起することもできますが、筆界特定手続では、訴訟よりも職権的に調査が行われる建前ですので、筆界特定手続をふまえ筆界特定書ができたときは、筆界特定書における「結論」及び「理由の要旨」によほど不合理な点があるのでなければ、その結論を変更させることは難しくなります。また、筆界とは別に所有権界を主張しようとするときは、筆界特定制度とは別の訴訟手続を利用することになります。

明渡請求

不動産の明け渡し請求をしたい、その局面は、様々かと思います。賃料が支払われない、用法を遵守しない、無断転貸している、契約期間が満了した、あるいは、既に連絡が取れなくなってしまったが、勝手に物を撤去していいのか、など、その置かれた局面に応じた対処をする必要があります。
Q:
家賃を払ってもらえない/使い方が約束と違うので、出ていってほしい。
A:
建物から賃借人を退去させようとする場合、合意によってこれを実現することができるのでなければ、訴訟手続を利用して強制的に退去を求めることになります。このためには、まず賃貸借契約を終了させる必要があり、賃借人にどのような債務不履行があるか、その債務不履行によって、契約を解除できるのか、について、検討を要することになります。賃貸人からの解除については、賃貸借関係における相互の信頼関係を破壊したと認めるに足りる債務不履行がある場合に解除の効果が認められます。その見極めには慎重な判断が必要です。無催告解除特約がある場合でも、現に無催告で契約を解除するかどうかについては、慎重な検討が必要です。催告のうえ解除した場合には解除が認められる可能性があったのに、無催告解除をしたがために解除が認められないというような事態とならないよう、事前に十分検討する必要があります。
また、契約期間の更新拒絶については、賃貸人が更新を拒絶しようとする場合には、正当事由が必要となりますので、こちらも更新時期が到来する前から十分な検討をしておく必要があります。

借地借家法の適用に疑いのある賃貸借契約

借地借家法は、建物については、一時使用のためのものを除き全ての賃貸借契約に、土地については、建物所有目的の地上権、賃借権に適用があります(一時使用の借地権には制限的に適用があります。)。逆にいえば、一時使用の建物賃貸借や借地権、あるいは、建物所有目的ではない地上権、賃借権には、借地借家法の適用がない場合があることになります。また、一棟の建物の一部や簡易な建造物など賃借目的物が「建物」であるといえるのかどうか、あるいは、「建物所有目的」であるといえるのか、といった限界事例もあります。
Q:
平面駐車場として使用する敷地に、借地借家法の適用はありますか。
A:
駐車場として使用する目的で設定された土地の賃借権については、平面駐車場であれば原則として借地借家法の適用はなく、立体駐車場であれば原則として借地借家法の適用がある、ということになります。但し、契約上、建物の設置が認められているとか、平面駐車場でも管理のための簡易な建物の設置が認められているなど、契約の内容及び現場の具体的状況によって、結論が変わることがありますので、その見極めのために十分な検討が必要です。
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