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2016/12/2
【不動産取引】大家さんと管理会社の関係について

大家さんと不動産管理会社の管理委託契約について

不動産賃貸業を手がけておられる場合、通常、管理会社との関係が生じます。物件を管理してもらっている不動産屋さんとの関係は良好なものに保ちたいものですが、いつも入居者の味方をしているように見えたり、不要不急の支出を無断でされたりとか、時として不信感を生じさせるような事態が起こります。親から相続した不動産の管理を、親の代から世話になっている不動産屋さんにお任せしていて、そもそも十分な意思疎通ができていないこともあります。管理委託契約が締結されていないケースもあるでしょう。

しかしこのようなことは、家主さんにとっても不動産屋さんにとっても不幸なことですから、できれば避けたいところです。こういったことが起こるのは、何まで委託しているのかが十分明らかではないことが原因だろうと思います。

この点については、国土交通省は、住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書(一括型)という契約のひな形をリリースしています。一つの参考になりますから、自分の契約が、何まで委託/受託しているのかを整理するのに役に立つと思います。

不信感があるときは、管理委託契約に基づいて、必要な報告や書類の送付を求め、関係性の正常化に努めることになります。やむを得ず、あるいは、思い切って家主と不動産屋さんの管理委託契約を解約するときは、契約に従って解除・解約を行います。契約がどうなっているか分からないときは、相当期間をおいて予告をした上で、解約の申し入れをすることになるでしょう。

なお、滞納賃料の回収、入居者に退去を求めるときの正当事由の具備の有無やその見立て、賃料増減額の相当性の見立て・進め方、退去時の原状回復義務の範囲・敷金から控除する原状回復費用の範囲、修繕義務の存否・範囲といった法律問題については、不動産屋さんは、有意義なアドバイスをしてくれることと思いますが、何もかも解決してくれることはありません。最後は家主さんご自身の法律問題としてその解決に取り組むことになります。不動産事業を行うからには、家主において、自分が事業者であるという自覚の下に、こういった問題に取り組む姿勢が必要です。

(住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書(一括型)から抜粋)

  • ア 契約管理業務
    • 1 賃料等の徴収業務
      • (1) 賃料の徴収
        • イ 借主による乙の銀行口座への振込み又は借主の銀行口座からの自動引落しにより、借主から賃料等を徴収する。
        • ロ 銀行から送信される借主の月々の振込データにより入金状況を確認し、甲に報告する。
        • ハ 振り込まれた賃料等から、報酬及び賃料から差し引くことについてあらかじめ甲の承諾を得ている費用を差し引き、頭書(4)の記載に従い、甲に引き渡す。振込手数料については、甲の負担とする。
      • (2) 未払金の督促
        • イ 銀行から送信された振込データを基に未収金リストを作成する。
        • ロ 滞納者に対し、電話、訪問、督促状により督促を行う。
        • ハ ロの督促にもかかわらず、なお賃料等を支払わない者について、甲に対し、徴収に関する法的手段の助言を行う。
      • (3) 管理費用の支払代行
        • 共用部分に係る電気代等甲が支払うべき費用について、徴収した賃料等から支払いを行い、甲に報告する。支払代行を行う費用の範囲については、あらかじめ甲と協議して定める。
      • (4) 月次報告書の作成及び送付
        • 毎月、精算業務終了後、その月の収支状況を記載した報告書を作成し、甲に送付する。
    • 2 運営・調整業務
      • (1) 入居立会い
        • 入居日又はそれに先立つ日に立ち会い、室内の点検、電気・ガス・水道の開栓等の確認、建物の使用に関する規則、設備の使用方法等について、借主に説明を行う。
      • (2) 建物、設備の苦情等への対応
        • イ 借主から建物、設備等の不具合について苦情等があった場合には、これを聴取し、現状の確認を行う。
        • ロ 建物、設備等に関して修繕等の必要があると認められる場合には 修繕業者に連絡し、見積書を作成させる。
        • ハ 工事内容、費用及び甲と借主との負担割合について、甲と協議する。
        • ニ 甲と協議した内容に基づき、甲を代理して借主の負担額等について借主と協議し、借主の合意を得る。
        • ホ 修繕業者に対して、工事を発注する。
        • ヘ 工事終了後、点検を行った上、工事費用を負担すべき者に対し、当該費用の請求を行う。
        • ト 事故等により、緊急に修繕の必要があり、業者と甲又は借主との間で事前に調整を行う時間的余裕がない場合は、業者はイからヘの手続きによらず、修繕を実施することができる。この場合においては、 修繕の内容及び費用を速やかに甲又は借主に通知し、費用負担に関する調整は事後に行うものとする。
      • (3) 借主等からの苦情等への対応
        • イ 借主又は近隣在住者から苦情等の申出があった場合は、事情を聴取し、現状の確認を行う。
        • ロ 甲に現状の報告を行い、処理方針を協議する。
        • ハ 甲と協議した内容に基づき、相手方に対する是正申入れ等の措置を講じる。
        • ニ 甲及び苦情の申出者に対して処理結果を報告する。
      • (4) 有害行為に対する措置
        • イ 借主が法令、賃貸借契約若しくは使用規則に違反する行為又は目的物件の保存に有害な行為を発見した場合には、その行為の中止を求める。
        • ロ 中止の要求に応じない場合には、甲に法的措置の助言を行う。
      • (5) 賃貸借契約に基づく甲と借主との間の連絡調整
        • イ 解約の申入れその他賃貸借契約に基づいて行われ る借主から甲 への通知を、甲を代理して受領し、甲 に連絡する。
        • ロ 借主から住戸の模様替え、共用部分における広告 物の掲示その他賃貸借契約上甲の承諾が必要な行為 の申出があった場合において、借主と甲との間の連絡調整を行う。
        • ハ その他賃貸借契約に関して甲と借主との間の連絡 調整を行う。
      • (6) 諸官公庁等への届出事務の代行
        • 必要に応じ、官公署、電力、ガス会社等への諸届けを代行する。
      • (7) 台帳の管理等
        • 賃貸借条件、賃料変更状況等について記載された台帳を作成し、保管する。
      • (8) 空室管理
        • 空室となっている募集物件について、定期的に巡回、換気を行う。
    • 3 契約更新業務
      • (1) 借主の更新意思の確認
        • 賃貸借契約の有効期間が満了する一定期間前に、借主に対し、契約の継続意思の確認を行う。
      • (2) 新賃貸条件の提案及び交渉
        • イ 近隣賃貸物件の賃料相場についての調査に基づ き、継続賃料の査定を行い、当該賃料について甲と協議する。
        • ロ 甲と協議した内容に基づき、甲を代理して賃料改 定について借主と協議する。
        • ハ 借主が賃料改定について合意した後、契約更新を 証する書類に甲を代理して署(記)名押印するとともに、借主の署(記)名押印を得て、甲と借主の双方にこの書類を送付する。
    • 4 解約業務
      • (1) 解約に伴う借主と甲との連絡調整
        • 賃貸借契約の終了が確実となった場合には、解約日、物件引渡日等日程の調整を借主と行い、甲に報告する。
      • (2) 明渡しの確認及び鍵の受領
        • 物件の明渡しを確認して、借主から鍵を受領する。
      • (3) 住戸部分の原状回復についての借主との協議
        • イ 明渡し後、借主とともに修繕箇所の点検を行い、 修繕業者に修繕費の見積りを算出させる。
        • ロ 修繕内容、費用及び甲と借主との負担割合について、甲と協議する。
        • ハ 甲との協議の内容に基づき、甲を代理して借主の 負担額等について借主と協議し、借主の合意を得る。
        • ニ 修繕業者に対して、工事を発注する。
        • ホ 修繕工事終了後、点検を行った上、修繕費を負担する者に対し、当該費用の請求を行う。
      • (4) 敷金の精算事務
        • イ 借主の負担する修繕費等の債務が敷金と相殺される場合には、精算書を作成し、甲及び借主に報告する。
        • ロ 残余金の返還の必要がある場合には、精算書に従い、残余金の返還を行うべき旨を甲に通知する。
  • イ 清掃業務(略)
      • ※ 場所別に、作業種別、頻度を記載して特定します。
  • ウ 設備管理業務(略)
      • ※ 対象箇所ごとに、業務内容、法定点検を含め点検内容、点検方法、頻度等を記載して特定します。

 

 

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