1 契約不適合責任の適用関係
契約不適合責任（民法566条、宅建業法40条）については、その適用関係がケースによって異なります。ケースというのは、売主・買主が宅建業者（以下単に「宅建」と書きます。）かそうでないか、というところです。
契約前、契約後を問わず、どうなりますか、これでいいですかという質問も頂きます。私も、その都度、どうだったかな、と考えたりしますので、とりあえず結論だけざっとおさらいしておこうと思います。
登場するのは、次の4とおりです。
①個人（非宅建）
②個人（宅建）
③会社（非宅建）
④会社（宅建）
売主・買主の関係は、次の16通りです（Ⓝ→ⓝは、売主がⓃ、買主がⓝという意味です。）。
①→①、①→②、①→③、①→④
②→①、②→②、②→③、②→④
③→①、③→②、③→③、③→④
④→①、④→②、④→③、④→④
パターンは、この16通りで全てなので、この際全部書きます。
※「会社」と書いているのは、一般社団法人とか公益財団法人とかはいちおう除きます。「個人（非宅建）」と書いているのは、商売（宅建業を含めこれに限られない。）をされていない個人です。また、消費者契約法、品確法のことは今回言及してません。こういった問題は、以下では、大づかみのために無視しますが、こういった問題がありうることは分かっておいて頂ければと思います。
2 「①→① ①→② ①→③ ①→④ ③→① ③→②」
これは、売主が非宅建の場合です。
この場合は、契約不適合責任全部免除の特約をすることが可能です。
宅建業法40条の適用はありません。
3 「②→① ②→③ ④→①」
これは、売主が宅建で、買主が非宅建の場合です。
この場合は、宅建業法40条の適用があります。
契約不適合責任全部免除の特約は無効となります。
4 「②→② ②→④ ④→②」
これは、売主が宅建で、買主も宅建の場合です。
この場合は、宅建業法78条2項によって、同法40条の適用が排除されます。この結果、契約不適合責任全部免除の特約をすることが可能です。
5 「③→③ ③→④」
これは、売主が会社（非宅建）で、かつ、買主も会社（非宅建・宅建）の場合です。
売主が非宅建ですから、2．と同じで、契約不適合責任免除の特約をすることが可能です。
宅建業法40条の適用はありません。
契約不適合責任について特約がない場合は、商法526条の適用があります。
6 「④→③」
これは、売主が会社（宅建）で、かつ、買主が会社（非宅建）の場合です。
この場合は、3．と同じで、宅建業法40条の適用があります。
契約不適合責任全部免除の特約は無効となります。
有効な特約があるときは、その特約によります。
特約がないとき、特約があっても無効であるときは、商法526条の適用があります。
7 「④→④」
これは、売主が会社（宅建）で、かつ、買主が会社（宅建）の場合です。
これは、宅建宅建ですから、4．と同じで、宅建業法78条2項によって、同法40条の適用が排除されます。
この結果、契約不適合責任全部免除の特約をすることが可能です。
契約不適合責任について特約がない場合は、商法526条の適用があります。
8 結論
宅建業者は2年は責任を免れない、といったふわっとした理解だと、着地を誤るかもしれません。契約不適合責任をどう組むのが最適か、よく考えてみる必要があります。特に、商法526条が登場するところは危険です。
